FőoldalSportÜgyvédkeresőJogiprogramKresztesztJuniorEgyetem

BELÉPÉS
Azonosító:

Jelszó:

Új felhasználó vagy? Regisztráció
Elfelejtett jelszó
HÍRLEVÉL
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy időben értesüljön a legfrissebb híreinkről és szolgáltatásainkról.
TESZTEK
ÜGYVÉDKERESŐ
JOGIPROGRAM


Lakáslízing

Bár a jogszabályi háttere meglehetősen bizonytalan a lakáspiac új üdvöskéje a lakáslízing.

A jogi konstrukció tulajdonképpen a részletvásárláshoz hasonlít legjobban. Esetünkben a vevő előre meghatározott futamidő (pl tíz vagy húsz év) alatt fizeti ki a lakás vételárát, és az utolsó részlet kifizetése után kerül a lakás a tulajdonába. A futamidő végéig a lízingbevevő kvázi "használati díjat" fizet. Ha a részleteket nem tudja törleszteni, ki kell költöznie, és az addig kifizetett pénzét elveszíti.

A megjelölt alapkonstrukció azonban elég sok további - valószínűleg nem nagyon reklámozott - buktatót rejt mad.

Érdekesen alakul a vagyonszerzési illeték. Miután a lakás nem kerül a lízingbevevő tulajdonába, a tulajdonnal kapcsolatban nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie. A "vagyoni értékű jog" megszerzése azonban illetékfizetés köteles, azzal a további hátránnyal, hogy ehhez nem kapcsolódik semmiféle illeték-kedvezmény.  

Kérdés, hogy az állami kedvezmények (pl. közkeletű nevén a szocpol) beszámítható lesz-e a lízingdíjba ?

A fentieken kívül az említett hosszú időszak alatt azonban - valószínűleg - több korlátozással is szembe kell néznie a lízingbevevőnek.

A kisebb vagy éppen nulla összegű induló önerő és a hitelképesség elbírálásának egyszerűbb feltételeiért valószínűleg nagy árat kell fizetni.  

Egyrészt a hiányzó induló önerő összegét a bankok keményen fel fogják számítani a havi részletekben, ráadásul  kamatokkal növelten.
Ebből is következően a havi részletek összege eleve magasabb lesz, mint más hitelkonstrukcióknál.

A hosszú futamidő önmagában is  több rizikótényezőt jelent. Egyrészt, ha valaki nem egy banktól, hanem valamelyik magáncégtől lízingel a lízingbeadó esetleges csődje vagy felszámolása nagyon nehéz helyzetbe hozhatja a lízingbevevőket. Ugyanis a lakás nem az övék, ezért ez beltartozik a csődvagyonba... Elvileg ugyancsak nem korlátozza semmi, hogy a lízingbeadó hitelt vegyen fel azokra a lakásokra, amelyeket már lízingbe adott...

A devizaalapú lízingdíj  (pl. euró, svájci frank) esetében az árfolyamkockázat egyre nagyobb rizikót jelent a forint gyengülése miatt. Értelemszerűen, ha a havi részletek összegét úgy határozzák meg, hogy pl. 500 eurónak megfelelő forintösszeg/hó akkor nem mindegy, hogy egy euro 250 vagy 280 forintba kerül.
Ide tartozik még az a banki nyereség is, amely a Nemzeti Bank árfolyamaitól eltérőn határozza meg a napi árfolyamokat. Ez az eltérés akár 5 %-os is lehet.
 
Ugyancsak nem lehet tudni, hogyha egyszer euro lesz Magyarországon, milyen átváltással kerül a forint átszámításra. ( A jelenlegi 250-260 Ft/euro egyes elemzők szerint akár 5-600 Ft/euro is lehet)  Ez rögtön azt is jelentené, hogy egy kb. 250.000 forintos nettó fizetés nem a mai árfolyamon számított ezer eurót, hanem csak ötszáz eurót ér. Ebből pedig egy havi 500 eurós törlesztőrészletet nehéz lesz kifizetni....

Számtalan kérdés merül fel a lakásfenntartással kapcsolatban is. Miután a lízingbeadó marad a tulajdonos, ő fogja meghatározni a közös költség mértékét, amelyet áthárít a lízingbevevőre. A lízingbevevő pedig még elszámolást sem kérhet, így nem tudja a közös költség mennyi profitot hoz a lízingbeadónak. A közös költség fizetésének elmulasztása pedig felmondási ok lesz....

Az teljesen biztos, hogy a lakásbiztosítás megkötését kötelezővé teszik. Ez már sok esetben a mostani hitelezési gyakorlatban is párosul a kötelezően megkötendő életbiztosítással. A biztosítási díjak értelemszerűn további költségnövekedést okozhatnak.  

Valószínűleg a rezsidíjak fizetésének késedelme vagy elmulasztása szerződés felmondási ok lesz, abban az esetben, ha a mérőórák a lízingbeadó nevén maradnak. (Hiszen ilyen esetben a lízingbeadó áll szerződésben a közműszolgáltatóval, és a havidíj fizetési kötelezettség is őt terheli elsősorban.) 

Ugyancsak kérdéses a lakás felújításával kapcsolatos költségek viselése és elszámolása is, hiszen tíz-húsz éves futamidő alatt ez elkerülhetetlenül szükségessé válik. Kérdés, hogy az ilyen költségeket beszámítják-e a lízingdíjba vagy egyszerűen a lízingbevevő kötelezettségévé teszik a kifizetését, beszámítás nélkül.

Ehhez kapcsolódóan viszont "jó hír", hogy az ingatlan szerkezetét (falak, födém stb.) érintő műszaki hibák javításának költségeit főszabály szerint a tulajdonos viseli. Kívéve persze, ha a lízingszerződés nem így rendelkezik...  

Ide kapcsolódnak majd azok a rendelkezések, hogyha esetleg az idő előtti kiköltözésre sor kerül, a lízingbevevőt kötelezik-e a lakás újrafelújítási költségeinek viselérére (ezt valószínűleg valamilyen kaució formájában fogják érvényesíteni a bankok)
( Nem mellesleg a lízingbeadók még lakások állagának romlásán is kereshetnek. Miután a lakás az ő tulajdonuk, az éves mérlegükben a lakások amortizációját elszámolhatják. )

Nyílvánvaló felmondási és megtéritési ok lesz a lakás rongálása, a szándékos károkozás esete, illetőleg az a fizetési kötelezettség, amely a biztosító által nem térített károkból származik.

Ugyancsak a szerződések konkrét rendelkezései határozzák majd meg, hogy a lízingdíj késedelmes fizetésének milyen következményei lesznek. Először valószínűleg egy magas késedelmi kamat, bizonyos idejű (és összegű)késedelem esetén pedig a szerződés azonnal hatályú felmondása és a kiköltözés. Ennek biztosítására a szerződéskötéskor szükség lesz közjegyzőre, amelynek a díját szintén a lízingbevevő viseli. 


A fent felsorolt problémákat akár "személyes" jellegűnek is tekinthetjük. Van azonban  olyan kérdéskör, amely már nemcsak a lízingbevevőt érinti. 

A lízing futamideje alatt a lízingbevevő esetleges halála esetén a lakás, mint vagyon nem fog öröklődni. Az már a szerződés rendelkezésétől függ, hogy az örökös folytathatja-e ezt a jogviszont vagy sem. Az elmaradt lízingdíj viszont un. hagyatéki teher lesz, ezt tehát az örökösöknek ki kell fizetniük.

Nagyon gyakori, hogy a szülők úgy vásárolnak lakást a gyermekük részére, hogy azon holtigtartó haszonélvezeti jogot alapítanak. Nos az ingatlanlízingnél erre nem lesz lehetőség. Egy ilyen jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése ugyanis mindenkit terhel - tekintet nélkül a tulajdonos személyére. A haszonélvezeti jog bejegyzése tehát a lízingbeadó szempontjából azt jelentené, hogy a tényleges lízingbevevő esetleg már nincs sehol a lakáson viszont ottmarad a haszonélvezeti jog, amely a továbbértékesítés abszolút gátját jelentené.

Kérdés a lakás bérbeadásának lehetősége is. Ez - elvben - nem jelenti a lízingbeadó bank vagy más cég jogainak csorbítását, hiszen ők nem a bérlővel - albérlővel - állnak szerződéses viszonyban, hanem a lízingbevevővel.  A bérlő szemszögéből viszont elég nagy rizikó lesz lízingelt lakást bérleni, hiszen lehet, hogy ő rendesen fizeti a bérleti díjat, a lízingbevevő viszont nem fizeti a banknak a lízingdíjat. Ebben az esetben a bérlő fog az utcára kerülni...
Valószínű, hogy a lízingelt lakások további bérbeadását a lízingszerződések korlátozni fogják illetve esetenként meg is tiltják. Ez pedig azt jelentené, hogy a lakás bevételt nem termel.

A cikkben felvetett problémakörök egyáltalán nem hipotetikusak. Az ingatlanlízinget ezért csak azoknak ajánljuk, akik biztosak benne, hogy hosszú időn keresztül tudják vállalni a havi törlesztőrészletek, az előre meghatározhatatlan összegű közös költség, biztosítási díjak fizetését, és vállalják az árfolyamkockázatot. Bármilyen körülmények között....